Bail commercial et entreprise en difficulté : défendre le preneur ou le bailleur
Lorsque le locataire commercial rencontre des difficultés, le droit des procédures collectives modifie profondément les droits du bailleur et du preneur. Les règles diffèrent selon qu'il s'agit d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire. J'assiste aussi bien le preneur en difficulté que le bailleur à chaque stade de la procédure.
En sauvegarde et en redressement judiciaire
Les loyers antérieurs sont gelés. Le bailleur ne peut plus en obtenir le paiement ni agir en résiliation pour ce motif : il doit déclarer sa créance.
Le bail se poursuit. L'ouverture de la procédure ne peut entraîner à elle seule la résiliation du bail, nonobstant toute clause contraire (art. L.622-13). Le défaut d'exploitation pendant la période d'observation ne constitue pas non plus un motif de résiliation.
L'option appartient à l'administrateur. Lui seul peut décider de poursuivre le bail ou d'y renoncer. Le bailleur peut le mettre en demeure de prendre parti. En cas de renonciation, le bail est résilié de plein droit.
Les loyers postérieurs doivent être payés. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation, mais seulement après un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture. Le paiement avant l'expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation.
En liquidation judiciaire
Le liquidateur peut céder le bail, notamment dans le cadre d'un plan de cession, ou y renoncer. Toute clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire est réputée non écrite. Le bailleur dispose d'un droit préférentiel pour acquérir le fonds exploité dans ses locaux.
Dans un plan de cession, le tribunal peut imposer la cession du bail au repreneur, aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture (art. L.642-7).
Côté bailleur : déclarer sa créance et faire valoir son privilège
Le bailleur doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (art. R.622-24). À défaut, il est exclu des répartitions et sa créance est inopposable au débiteur pendant le plan. Un relevé de forclusion est possible dans les six mois suivant l'expiration du délai.
Le bailleur bénéficie d'un privilège limité aux deux dernières années de loyers avant le jugement. Si le bail est résilié, ce privilège s'étend à l'année courante et aux dommages-intérêts (art. L.622-16).
Mon intervention
- Pour le preneur : anticiper l'ouverture de la procédure, défendre le maintien du bail lorsqu'il est stratégique, organiser la reprise du bail dans un plan de cession, négocier avec le bailleur.
- Pour le bailleur : déclarer la créance dans le délai, mettre en demeure l'administrateur de prendre parti, agir en résiliation dans les délais, suivre la cession du bail, faire valoir le privilège.
Questions fréquentes sur le bail commercial en procédure collective
Le bailleur peut-il résilier le bail parce que le locataire est en redressement judiciaire ?
Non. L'ouverture de la procédure ne peut à elle seule entraîner la résiliation, nonobstant toute clause contraire (art. L.622-13). Seuls des loyers postérieurs impayés pendant plus de trois mois à compter du jugement d'ouverture permettent au bailleur d'agir en résiliation.
Que deviennent les loyers impayés avant le jugement ?
Ils sont gelés : le bailleur ne peut ni en obtenir le paiement ni agir en résiliation pour ce motif. Il doit les déclarer au passif dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. La créance non déclarée dans ce délai est exclue des répartitions, sauf relevé de forclusion.
Le bail peut-il être cédé au repreneur ?
Oui. Dans un plan de cession, le tribunal peut imposer la cession du bail au repreneur aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture. Toute clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire est réputée non écrite (art. L.642-7).
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de déclarer sa créance ?
Il ne participe pas aux répartitions. La créance est inopposable au débiteur pendant le plan. Un relevé de forclusion est possible dans les six mois suivant l'expiration du délai, sous certaines conditions.
Votre locataire, ou votre entreprise, est en procédure collective ?
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